平成28年11月15日 希望の土地が見つかったら

希望の土地が見つかれば、いよいよ購入手続きです。

 

不動産購入の流れは、

1、売主や販売をしている不動産業者へ購入の申し込み。

 

ダメ元で金額については交渉して見ましょう。私が購入した今回の土地は42坪の広さですが、坪あたり1万円引いてくれました。42万円安くなったのです。

 

金額交渉のコツはあくまでお願いすることだと思います。欠点や文句ばかりを言って交渉しても相手はそれなら買わなくていいと思います。売りたくないと断ることもできるのです。全体の予算や将来設計などを話しながら、相手がこちらを応援したくなるように交渉を進める方がいいと思います。

 

2、金額が確定したら、その他の費用も確認しておく。

 

土地購入は土地以外にも費用がかかります。不動産業者で仲介してもらう場合には仲介手数料がかかります。土地の金額により計算方法が異なりますが、

 

例えば1000万円の土地ならば、1000万円×3%+6万円=36万円に消費税がかかります。

 

不動産業者自身が売主の土地などなら手数料は不要なのでそんな物件を探してみるのもひとつかもしれません。

 

また分譲開発された土地ならば、水道引き込みの負担金が1区画25万円程度が多い。

下水道が来ているエリアならば下水道負担金(これは土地面積×単価になっておることが多い)も必要です。

 

またお隣さんとの境界線に塀があればその費用も折半で支払います。

 

 

今回の土地の金額です。不動産業者の分譲地を購入したため仲介手数料は不要でした。

境界のブロック塀は片側だけの金額です。もう片側は後で隣の土地が売れたら建てて折半する予定なので、下図に後に88.600円足したのが最終金額になります。

 

契約は不動産業者の事務所で行いました。

 

契約の流れは

 

不動産業者による重要事項の説明、署名捺印

 

契約書の内容説明を受け署名捺印

 

契約書に印紙を貼り付け(不動産業者さんで用意してくれていたので、印紙代をお支払い ちなみに5.000円です)

 

手付金の支払い(今回は30万円を手付として支払いました)

 

手付金は、買主が契約を破棄した場合には戻りません。売主側が契約を破棄した場合には倍返しとするのが普通です。

 

また、この時点では銀行の融資申込みをしていないので、契約書に銀行ローンが通らなかった場合には契約を破棄して手付金を返してもらう特約を事前に連絡して契約書に記載してもらうようにします。また重要事項説明は必ず受けなければならない事項ですが、専門的な内容の説明が多いので、設計士や工務店に同席してもらい、家を建てる上で不明な点は質問してもらい解決しておくようにします。

 

契約が終われば、次は銀行へローンの申し込み手続きに行きます。

 

この時に必要なのは、土地の情報(住所、大きさ、価格)契約書と重要事項説明書のコピーを提出します。また建物の融資も同時に受けないと、土地を先に借りると後で家を建てる時に希望する金額より低くなることがあるので(土地の担保価値により)同時にもう仕込みます。

 

つまり、建物の間取りや立面図などの図面と、工事費の見積書も必要になります。これはすぐには出来ないのでめぼしい土地が見つかれば同時進行で進めておく方がいいです。

 

不動産屋さんと土地の契約をすれば、約1ヶ月後に決済(土地代金の全額を支払い、土地の名義を書き換える)をしますのであまり時間はないのです。

 

土地購入までの流れ

今回は、

購入する土地を決定

 

不動産屋さんに売るのを待ってもらうように連絡

 

間取りを作成、概算の金額を計算

 

銀行に事前審査を申請

 

約10日で審査結果の連絡

 

事前審査が通ったことを不動産屋さんへ連絡

 

契約日を決定(ここまでで1ヶ月)

 

契約

 

銀行本審査

 

1ヶ月後に銀行で決済(土地代金、負担金などの諸費用の支払いと名義を変更)

名義の書き換えは司法書士さんに依頼します

 

不動産の名義の書き換えは司法書士さんへの支払いと、不動産取得税などの税金の支払いが必要で、今回は合わせて42万円支払いました。

 

 

土地の契約は不動産業者の会社で行いましたが、決済は銀行で行います。これは土地代金の振込などが銀行でやればリアルタイムで行えるからです(現金を銀行さんにお願いして用意して支払うこともできますが、数えるのも面倒なので最近は自分の通帳に融資金額を入れてもらい、そのままそれを不動産業者さんへ振込ます)

 

司法書士さんの支払いなども請求書をその場でもらい、振込の伝票を書いて振り込む場合が多いです。

 

土地の購入はほとんどの人にとっては初めてのことですし、住宅建設もそうです。それぞれの場面で専門家が関わりますがそれでも不安はつきもの。私は土地選びから契約、銀行への申請や、司法書士さんの紹介、銀行決済などにも立ち会いをさせてもらってます。

参考 銀行の審査に必要な書類

銀行や、土地の場所などによっても変わってきますが、私が準備した書類を参考に書き出しておきます。

市役所 印鑑証明 

           納税証明書

           住民票(同居家族全員 本籍地省略)

 

税務署 納税証明書 その1 その2(2年分)

*これは個人事業主のため準備してくれと言われたもので通常は

 

運転免許書(本人確認)

 

健康保険証(会社に勤めているかの確認)

 

自己資金 *購入資金全額を融資受けるのは正直難しいです。予算の2割程度は自己資金を準備する方が安心です。また土地の手付金や諸経費などは融資実行前に必要になってきますので現金は1割ぐらいは必要となります。

 

資金計画書(土地代金、土地の諸経費、建物の工事費、外構費用やその他諸経費など総額でいくらかかるかを計算したもので自由書式です。これも依頼いただいたら作成しています)

 

返済用口座通帳と印鑑(基本は給与の振込がある口座になります)

 

不動産 売買契約書

重要事項説明書

開発許可証(今回の購入物件は分譲地でしたので必要でした)

 

法務局 土地謄本

           公図

           地積測量図

           進入路の要約書

 

建築確認通知書(確認済証1面から5面 申請が融資申し込み後でしたので、通知書がおりてから提出しました)

 

工事見積書

工事請負契約書

 

建物配置図

間取り図

 

書類を揃えるだけでもお金がかかります。

いままで設計させて頂いた施工事例です

家づくりへの考え方や、古材、煉瓦などの資材などについて書かせて頂いています

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